上品、云宸,超5000套自持住宅来袭,杭州租金又要扛不住了?
◎Tips:今日共10盘正在登记,明细见文末
01
大热门的紫璋台,预售证迟迟未出炉,招租公告却率先发布。
就在本周一(10月12日),杭州市住房租赁监管服务平台网站,发布了紫璋台公寓项目招租预公告。
4幢自持住宅、共722套房源,面积段从78-109㎡不等。既有月租3000-3500元的两居室、也有月租4000元的三居室。租金按季支付,最长租赁期为1年。
不过,紫璋台尚未开售,也未到预计的交付期,招租公告未明确后期是精装出租,还是纯毛坯出租。
除紫璋台外,另一关注度颇高的自持项目,是南星桥新房售价高达7万的保利滨江·上品。
从发布的招租预公告可知,自持23%的上品,可供出租房源有378套,面积段在38-114㎡不等。
房源量最多的是两居室,有141套,月租金在7000-9000元;最小的是38㎡的一居室,月租金4000元;最贵的是114㎡,月租金高达20000元。
自公告发出后,不少租客前来询问。有的,是本就租在附近的小年轻;有的,小孩在娃哈哈上学,想就近租一套。
不过,这两大热门楼盘,最快也得明年年中,才有可能进入租赁市场。目前暂定的预约时间,是明年三季度。
02
其实,早在两个月前,杭州已有自持地块房源对外出租。
它,就是下沙大学城北的金地都会钱塘。2017年6月,金地以自持41%+现房销售拿下,目前自持房源作为长租公寓出售,取名为芝士草莓公寓。
一共606套(间),面积段在25-50㎡不等,精装出租,有整租、也有合租。合租单间,月租金在1400-1700元不等;整租更贵些,一室月租金2300元,一套则在2900-3500元,含物业费与宽带。
十一假期新房售罄的中海云宸,本月下旬,自持部分的样板房也就对外开放。最快今年底,可入住。
已经对外出租的金地都会钱塘
云宸面积比都会钱塘更大,起步40㎡、最大88㎡。开业前期预定有95折优惠,折后月租金4500-9500元不等。
还有滨江碧桂园翡翠江南,预计今年年底、明年年初对外出租。它也是滨江集团旗下自持项目中,最早入市的一个。
一共467套房源,最小68㎡、最大89㎡,精装整租。主力户型为两居室,月租金5000-5250元。据悉,入市时也会有相应折扣。
参照租赁市场惯例,租金可月付或季付。最长租赁期限有1年(如上品)、3年(如翡翠江南)、跟10年(如都会钱塘)。
像中海云宸,租客若想长签,最长3年,且需接受每年租金上涨5%的要求。
03
开发商自持房源出租,乃杭州租赁市场“新物种”。
该物种源于3年前的杭州土拍新政。为抑制土地市场热度,2017年3月24日,杭州市出台土拍新政,当溢价率达到70%时,转入竞报自持比例。
去年3月调整为,溢价率达到30%,转入自持比拼。
截至10月16日,杭州十区共有131宗涉宅用地,涉及自持。83个项目已完成房屋备案,确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积136.1万㎡,房源多达1.48万套。
其中,14个项目已完成验收,5695套(间)租赁房源,已上传市租赁平台。
主城区占比最多,有9个;其次是萧山区,有3个;富阳、余杭各1个。
除了都会钱塘部分已入市外,余下还有超5000套(间),将于今年底到明年,相继进入租赁市场。
租金最便宜的是丁桥的电建泷悦华府,合租房月租金仅900元;桃源的联发溪语宸庐也不贵,最便宜的合租房,月租1050元。
04
伴随着开发商进场做庄,明年杭州租赁市场竞争势必更激烈。
首先,开发商自持项目,房源更稳定。目前已知的自持项目,多数由开发商组建团队负责出租,房源所有权归项目公司所有。
当然,也有部分项目自持房源量少,选择长租公寓企业负责代运营。
这跟市面上大大小小的长租公寓企业,本质上不同。长租公寓企业,说白了是“合法的二房东”,旗下房源只有使用权,而无所有权。
遇上经营不善,或是高收低抛的无良企业,人财两失。类似的“血泪教训”,这两年杭州频频上演。
其次,开发商统一装修,品质有保证。
今年6月交付的桂语江南,96㎡月租金高达7500元,远高于滨江区自带学区光环的东方郡跟自带天街综合体的春江郦城。
现在的年轻人、高收入人群,普遍“喜新厌旧”,哪怕租金贵一点,他也乐意呀。
自持项目,自规划设计之初已明确某几幢房源不得出售,方案设计就奔着长租公寓去的。不像市面上有的长租公寓,由写字楼或商业楼改建而成。
它也不像酒店式公寓,存在民用水电、无阳台、燃气等bug。地块属性上,自持项目是住宅,享受住宅的便利性。好些还能直接享受住宅小区的环境、园区配套及物业服务。
一旦进入租赁市场,必然对周边的酒店式公寓,造成冲击。
第三,价格随行就市。自持项目的租金,并非开发商凭空臆测,而是参考周边租赁行情定价。
租赁市场对价格的敏感程度,可比买卖市场高多了。买房还会考虑后期增值,租房不一样,租金一涨,大不了换地方租。房子不好摇,租房子还不好租么。
开发商也不傻,房子既然不能卖,那总得租出去吧。租掉还有钱回本,租不掉全在倒贴。轻装上阵可比负重前行,跑的更快。
05
看到这,房子还空置着的房东们,有没有瑟瑟发抖。
以前,个体房东只是跟长租公寓拼,现在还得跟自家开发商拼。拼什么?价格。
这一两年,杭州整体租赁市场本就在走下坡路。今年尤甚,受新冠疫情影响,开年租金大跌10%,部分房源租金跌回2年前,房东苦不堪言。
据我爱我家数据,今年6月,租金环比还跌了1.11%,同比跌幅3.6%。直到今年8月,毕业季结束后,租金才有小幅回涨。
回涨的代价,是租赁量的逐月下滑。
个中原因,分析了不下数次。根源在于:供大于求。
杭州尚未迈入“存量房市场”,源源不断的交付,注定了租赁市场的供应量,逐年递增。
再加上,杭州各项保障性住房十分完善,比如,公租房保有量要求不低于8万套,人才租赁房不少于5万套,蓝领公寓目标筹建4万套。
现在,又新增开发商自持房源。
现阶段,这么多的房源,杭州得吸引多少人口,才能消化的完啊。人才新进了不少,可他们全去买房了。
“阿Q”一点,租金下跌也是好事啊。南星桥动辄上千万的房子,短期内买不起,但能租啊。上品最大户型,一年租金不过24万,相比房价,洒洒水啦。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
案名 | 均价 | 摇号情况 |
中南棠玥湾 | 40400 | 板块:艮北新城 房源:158套 户型:90-144㎡ 登记方式:存款证明80万 登记日期:10.18-10.20 |
中旅归锦府 | 46500 | 板块:城东新城 房源:63套 户型:90-144㎡ 登记方式:无房无贷冻结150万,其他冻结300万 登记日期:10.18-10.20 |
悦融湾 | 13700 | 板块:萧山党湾 房源:124套 户型:86-127㎡ 登记方式:存款冻结10万 登记日期:10.18-10.20 |
绿城春月锦庐 | 高层46500;洋房57000 | 板块:市中心 房源:164套 户型:129-167㎡ 登记方式:首套冻结150万,二套及全款300万 登记日期:10.17-10.20 |
新希望华发锦粼云荟 | 34058 | 板块:市北 房源:124套 户型:97-101㎡ 登记方式:存款证明93万 登记日期:10.17-10.19 |
金茂万科新都会 | 21000 | 板块:富阳高桥 房源:128套 户型:95-115㎡ 登记方式:无房无贷验资60万,有房或有贷验资120万,一次性验资180万 登记日期:10.17-10.19 |
滨江湖光山社 | 36000 | 板块:青山湖科技城 房源:33套 户型:129-190㎡ 登记方式:存款冻结300万 登记日期:10.18-10.20 |
众安溪园 | 53200 | 板块:闲林 房源:64套 户型:140-190㎡ 登记方式:无房无贷冻结200万;其他冻结400万 登记日期:10.17-10.19 |
北上星云府 | 20000 | 板块:仁和 房源:82套 户型:95-115㎡ 登记方式:存款20万 登记日期:10.17-10.19 |
世茂国风大境 | 36894 | 板块:青山湖科技城 房源:47套 户型:117-137㎡ 登记方式:冻结200万 登记日期:10.16-10.18 |
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文∣江公子
编辑∣二叔
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